¿Reformar antes de vender? Cómo influyen las reformas en el precio de tu vivienda

Antes de poner una vivienda a la venta, casi todos los propietarios se hacen la misma pregunta: ¿merece la pena reformar? La respuesta depende de qué reforma, de cuánto cuesta y de cómo la valore el mercado. Hay datos fiables, y conviene separarlos de las promesas de rentabilidad que circulan sin fuente.

Lo que dice el Banco de España: la eficiencia energética se paga

El Documento Ocasional n.º 2508 del Banco de España (Alves y Hubert, 2025) analiza más de un millón de viviendas vendidas entre 2015 y 2022. Concluye que una mayor eficiencia energética eleva el precio de la vivienda en hasta un 9,7% frente a las más ineficientes, y que el efecto ha crecido en los últimos años. El impacto es mayor en casas unifamiliares aisladas y en municipios con más necesidades de calefacción.

Es una media estadística: no garantiza que una obra concreta devuelva ese porcentaje, pero indica que el mercado ya valora la eficiencia.

El punto de partida: un parque energéticamente poco eficiente

Según el informe «Estado de la eficiencia energética en España 2026», de Accumin, solo el 39% de las viviendas tiene certificado energético registrado y las etiquetas A y B apenas suman un 2,8% del parque. El 94,2% se reparte entre las letras D y G, con la E como más frecuente (67,3%). Es decir, una vivienda con buena etiqueta sigue siendo la excepción, y eso la diferencia en el mercado.

Reformas que suelen aportar valor

• Mejoras de eficiencia: aislamiento, ventanas, climatización eficiente. Además de mejorar la etiqueta, reducen el gasto del comprador.
• Estado general y mantenimiento: instalaciones eléctricas y de agua, humedades, pintura. Evitan que el comprador negocie a la baja por cada defecto.
• Cocina y baño: pueden hacer la vivienda mucho más atractiva, pero su retorno depende de la zona y del nivel de calidad de las demás viviendas del barrio.

Desconfía de las cifras redondas del tipo «una reforma sube el valor un 30%»: suelen venir de casos aislados y sin fuente verificable.

Las deducciones del IRPF por obras de eficiencia energética

La normativa del IRPF contempla tres deducciones por obras que mejoren la eficiencia energética, siempre acreditadas con certificado energético antes y después de la obra:

• 20% en obras que reduzcan al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración (base máxima anual de 5.000 €, deducción máxima de 1.000 €).
• 40% en obras que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o consigan etiqueta A o B (base máxima anual de 7.500 €, deducción máxima de 3.000 €).
• 60% en la rehabilitación energética de edificios de uso residencial, con los mismos requisitos de mejora (base máxima acumulada de 15.000 €, deducción máxima de 9.000 €).

Según la información publicada el 10 de octubre de 2026, el plazo del 60% llega hasta el 31 de diciembre de 2027 y el de las deducciones del 20% y 40% hasta el 31 de diciembre de 2026. Ojo: la Agencia Tributaria señala en su manual que la prórroga de las dos primeras hasta el 31 de diciembre de 2026 fue derogada por una resolución del Congreso de 27 de enero de 2026. Antes de contratar una obra pensando en la deducción, confirma los plazos y requisitos vigentes con la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal. Las reformas generales (por ejemplo, cambiar una cocina) no dan derecho a estas deducciones.

¿Reformar o vender tal cual?

1. Pide primero una valoración del inmueble en su estado actual y otra estimando el resultado tras la reforma.
2. Compara el coste de la obra con la diferencia de precio que sería razonable esperar en tu zona. Si no sale claramente a favor, vender tal cual puede ser mejor.
3. Cuenta con el tiempo. Una obra retrasa la venta y supone gastos mientras tanto.
4. Prioriza lo que mejora la etiqueta energética si la vivienda parte de una letra baja.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las deducciones fiscales cambian con frecuencia: verifica siempre su vigencia antes de decidir.