¿Cómo se calcula el precio del m² de una vivienda?

«¿A cuánto está el metro cuadrado?» es la pregunta más repetida al comprar o vender, y la respuesta depende de qué metros cuentes y de qué precio compares. Te explicamos cómo se calcula, de dónde salen los datos y cómo estimar el valor de tu vivienda con un método que usan los profesionales.

La fórmula básica: precio entre superficie

El precio por metro cuadrado se obtiene dividiendo el precio de la vivienda entre su superficie. Una casa de 250.000 € y 90 m² sale a unos 2.777 €/m²; una de 200.000 € y 80 m², a 2.500 €/m². La cuenta es sencilla; lo que cambia el resultado es qué superficie y qué precio metes en ella.

Qué metros cuentan: útil, construida y con zonas comunes

• Superficie útil: el suelo interior habitable, sin muros ni tabiques. Es la que más se parece a lo que vas a «pisar».
• Superficie construida: incluye muros y elementos estructurales, así que siempre es mayor que la útil.
• Construida con parte proporcional de zonas comunes: suma además una parte del portal, las escaleras y los pasillos del edificio.

La regla de oro es comparar siempre el mismo tipo de superficie. Un piso anunciado a 3.000 €/m² construidos no es comparable con otro a 3.000 €/m² útiles: el segundo es en realidad más caro. Las terrazas, balcones y patios se valoran aparte y suelen computar con un coeficiente de entre el 30% y el 50%, de modo que una terraza de 10 m² equivale a unos 3 o 5 m² a efectos de valoración.

De dónde salen los precios

Cuando oyes una cifra de «precio del metro cuadrado», conviene saber qué mide:

• Precio de oferta: lo que piden los propietarios en los anuncios. Es el dato más rápido y más abundante, pero refleja expectativas, no operaciones cerradas.
• Precio de venta cerrado: el que figura en las escrituras. Es el que elaboran, por ejemplo, el INE con su Índice de Precios de Vivienda y otras fuentes oficiales, y llega con retraso.
• Valor de tasación: el que calculan las sociedades tasadoras. El informe de Gesvalt citado en nuestro artículo sobre la subida de precios sitúa la media nacional en 2.085 €/m² en el tercer trimestre de 2026.
• Valor catastral: sirve para calcular impuestos y no equivale al precio de mercado.

Cada dato responde a una pregunta distinta, y por eso las cifras de unos y otros no coinciden. Para saber cuánto puedes pedir o ofrecer, lo más útil son las operaciones recientes de viviendas parecidas en la misma zona.

Cómo lo calcula un tasador: el método de comparación

En España la tasación oficial de inmuebles se rige por la Orden ECO/805/2003 del Ministerio de Economía, que fija las normas de valoración y el contenido de los informes. Entre los métodos que contempla, el más habitual para una vivienda es el método de comparación: un inmueble vale de forma parecida a otros con características similares. Los otros tres, el del coste, el de actualización de rentas y el residual, se reservan para otros casos, como edificios en alquiler o suelo por construir.

El proceso, en pocas palabras:

1. Se eligen varias viviendas comparables, vendidas hace poco, de la misma zona, tamaño y tipología.
2. Se calcula el €/m² de cada una con el mismo tipo de superficie.
3. Se ajusta cada precio por las diferencias: planta, ascensor, estado, reforma, orientación, vistas, garaje o trastero.
4. Se toma un valor central, normalmente la mediana, y se multiplica por los metros de tu vivienda.

Un ejemplo paso a paso

Supongamos un piso de 80 m² construidos. Las cifras son inventadas y solo sirven para ilustrar el método. Encontramos cuatro viviendas parecidas vendidas en los últimos meses en el mismo barrio:

• Comparable A: 3.050 €/m². Tiene ascensor y tu piso no, así que se ajusta a 3.100 €/m².
• Comparable B: 3.200 €/m². Es muy similar, sin ajuste: 3.200 €/m².
• Comparable C: 3.300 €/m². Está recién reformada y la tuya no, así que se ajusta a 3.250 €/m².
• Comparable D: 3.450 €/m². Tiene terraza y vistas, y se ajusta a 3.350 €/m².

La mediana de 3.100, 3.200, 3.250 y 3.350 es 3.225 €/m². Multiplicado por 80 m², el valor de referencia es de unos 258.000 €. A partir de ahí se decide el precio de salida según la urgencia, el estado real y el momento del mercado.

Qué mueve el precio por metro cuadrado

• Ubicación exacta: el barrio, e incluso la calle, pesan más que la ciudad.
• Estado y antigüedad: una vivienda reformada y eficiente se valora más, como vimos en nuestro artículo sobre reformas.
• Planta, orientación y vistas: las orientaciones sur y este y las vistas despejadas suelen sumar.
• Extras: ascensor, garaje, trastero, terraza o zonas comunes.
• Entorno: colegios, transporte, parques, comercios y sanidad cerca.
• Oferta y demanda locales: en un barrio con poca oferta, el mismo piso se vende por más.

Errores frecuentes al calcular el valor de tu casa

• Usar la media de la ciudad. Entre dos barrios de la misma ciudad la diferencia puede ser enorme.
• Fiarse solo del precio de anuncio. Lo que se pide no siempre es lo que se paga.
• Mezclar superficies útiles y construidas al comparar.
• No ajustar por el estado de la vivienda ni por sus extras.
• Confundir el valor catastral con el valor de mercado.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. El ejemplo numérico es ilustrativo.